住建部提房地产政策“三板斧”，释放需求该如何做？

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继24日政治局会议定调房地产之后，房地产利好声音不断。

“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施。”这是住房城乡建设部部长倪虹近日召开企业座谈会时提及的内容，倪虹表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

7月27日深夜，上述消息一经发布迅速引发广泛关注。易居研究院研究总监严跃进认为，此次住建部明确了政策“三把斧”，近期各地的房地产政策或将在这三个方向上持续发力。

对于首付比例，我国已有不少城市降至两成。贝壳研究院监测的信息显示，截至去年12月，已有近百城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行），其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌、贵阳等省会城市。不过，依然有城市首套住房的比例高于三成，例如，北京市、上海市购买首套住房，普通住宅和非普通住宅商业贷款的首付比例分别为35%、40%。

贷款利率方面，在今年6月5年期以上LPR下降的带动下，我国房贷利率水平随之下降。贝壳研究院监测显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP，较去年同期分别回落45BP和25BP。

从城市级别来看，一线城市的房贷利率整体高于其他城市。贝壳研究院统计，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，三、四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%。

对于“认房不用认贷”，这是近期市场比较关注的政策要点，特别是一线城市，因为从各地实际操作看，一线城市“认房又认贷”政策过紧，即只要在全国有住房贷款记录，不管是否结清，再次购房，均认定为二套住房，这也导致购房者的认购成本过高。

中指研究院近日发布的研究报告指出，认房又认贷的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，且个别城市二套首付比例较高，如北京、上海二套房的首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅），严重限制了需要换房改善的购房群体。“换房需求同样是合理住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策（二套房认定标准）、降低首付比例，激活核心城市置换链条，活跃市场交易。”中指研究院表示。

改善性住房换购税费减免方面，去年9月，财政部、税务总局曾发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。

另外，购房税收政策方面，7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中关于购房环节的税费优惠就有19条。尽管该指引的内容并非新政策，而是对既有政策的梳理，不过，也有观点认为，对于落实好既有政策来说，具有积极意义，另外财税政策或有进一步宽松的可能。