ST深天（000023）2023年半年度董事会经营评述内容如下：
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市。
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（一）混凝土业情况公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司。预拌混凝土由于具有易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在相关地区混凝土市场占有率位居前列。（二）房地产业情况公司于1984年起涉足房地产业,与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设立专门从事房地产开发与经营的工程开发公司，自成立以来,先后开发了数个住宅、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要以商用物业及普通住宅为主，业务区域主要集中在深圳、西安和连云港。报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。连云港天地国际公馆项目正在进行收尾工作；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；同时深圳深秦城市更新项目已正式开始施工；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭项目已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套的具前瞻性的管理理念和方法，看准项目、稳健发展、择优发展。（三）公司经营情况1、混凝土业报告期内，混凝土市场竞争进一步加剧，售价持续下滑。根据百年建筑网统计，截至2023年6月30日，全国C30混凝土均价为389元/方，为近三年来均价最低。整体来看，2023年混凝土均价虽呈高开低走态势，但跌势逐步放缓。短期来看，商品混凝土行业存在资金短缺、回款周期长的情况。长期来看，随着国家重大战略区域规划的稳步实施及基建的大量投入，房地产市场逐步放宽，市场对商品混凝土等建筑材料的需求在逐步提升，市场需求及产品价格整体呈上升态势。混凝土产业上半年的经营情况表现在以下几个方面：（1）市场整体需求下降，竞争进一步加剧，企业提价能力恶化，售价持续下滑。（2）在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。2、房地产业报告期内，国内房地产市场持续低迷，根据国家统计局公布数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。根据深圳市统计局公布数据显示，2023年上半年，深圳市房地产开发投资同比增长20.8%，高于全国平均水平。公司房地产业上半年的经营情况如下：（1）红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。目前完成原经营性用地移交前的土壤调查报告，紧接办理原经营性用地移交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。（2）深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因政府管控及深惠城际铁路车站影响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、评审；项目天然气管道影响安全评价报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。2022年完成了施工总承包单位及监理公司的招标；2023年6月取得了基坑支护和土石方工程施工许可证并正式开始了施工，项目公司目前正跟进办理工程规划许可证。（3）天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于〈南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。现进行了编制产业报告工作，正跟进实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊地推进。（4）连云港“天地国际公馆项目”正进行土增税清算、监管资金转自有资金等收尾工作。（5）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。上述（4）、（5）两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。
二、核心竞争力分析1、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。2、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。3、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，持续稳健发展的经营方式。4、混凝土业具有固定投资较多，固定成本大的特点，决定了混凝土产量大小是企业盈利的关键点。再加上混凝土业的销售带有赊销特点，导致货款回收周期长，属于重资产、重资金行业。资金是企业持续生产的血液。天地所属混凝土公司虽然在应收账款管理和催收方面有自己长处，但由于下游房地产业的不景气、“房企暴雷”等因素影响，回款难度进一步加大，再加上资金的持续紧张，导致公司原材料采购价格居高不下，天地的品牌及产量优势无以发挥，最终出现严重亏损不得不减产和公司在当地的竞争力逐年下滑的局面。
三、公司面临的风险和应对措施1、混凝土业基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大；（2）深圳及湖南株洲地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小；（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张；（4）混凝土市场需求降温，订单减少风险较大。（5）公司及控股子公司、孙公司因存在经济纠纷的诉讼、仲裁事项新增较多，相应的费用增加，同时诉讼事项导致部分银行账户被司法冻结，即部分资产被冻结、查封，对公司生产和经营造成了一定影响。为抵御上述风险，拟采取以下应对措施：（1）公司计划将以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、法制化手段实施经营模式重组，以产业上游原材料为纽带，发展砂石、储存、资源综合利用等相关产业链，提升企业核心竞争力和综合效益；（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作；（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。2、房地产业房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临以下几个风险：（1）行业政策风险——由于个别房企自身经营不善、盲目多元化扩张等因素导致风险暴露。有关部门和地方政府虽已积极采取措施，稳妥有序化解风险，满足居民和房地产企业的正常融资需求，但政策整体效果有待确认；（2）资金融资风险——在政策导向下，部分资金已抽离房地产，短期房地产行业融资难度和资金的成本增加；（3）工程建设风险——目前公司正要开发建设的项目在深杊，在工程建设过程中也面临诸多风险，包人工，建材、施工机械等上涨引起的成本风险，招标模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风险；（4）销售市场风险——在国际低迷的市场环境下，大多企业及个人购买力下降，对产品需求在不断变化，对产品的创新性、适用性以及服务水平提出了更高的要求。面对以上风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的研判，同时加快在建项目的建设及销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，保证项目开发的持续资金；（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险；（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。
